Ulga podatkowa 2026: co obniżka ITP oznacza dla kupujących nieruchomości na Costa Blanca

Rynek nieruchomości Costa Blanca wchodzi w drugą połowę 2026 roku z wyraźnie sprzyjającym wiatrem dla kupujących: niższymi podatkami transakcyjnymi we Wspólnocie Walenckiej.

Od 1 czerwca 2026 roku rząd regionalny obniżył ogólną stawkę podatku od przeniesienia własności (ITP) przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego z 10% do 9% dla domów o wartości do 1 miliona €. Opłata skarbowa (AJD) od aktów notarialnych spada również z 1,5% do 1,4%.

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego za 400 000 € oznacza to bezpośrednią oszczędność 4000 € na samym ITP. Przy willi za 700 000 € oszczędność wynosi 7000 €. To realne, natychmiastowe obniżki kosztu zakupu, które nie były dostępne w 2025 roku.

Dlaczego to ważne właśnie teraz

Stopy procentowe ustabilizowały się, a w wielu przypadkach obniżyły od szczytów z lat 2023–2024. W połączeniu z utrzymującym się silnym popytem ze strony kupujących z Europy Północnej i bardzo ograniczoną nową podażą w najbardziej pożądanych nadmorskich miejscowościach rynek pozostaje mocny. W większości rejonów ceny mają nadal rosnąć w tempie kilku procent, a prestiżowe enklawy na północy (Moraira, części Jávei, Altea Hills, Benissa Costa) wciąż będą wypadać powyżej średniej.

Obniżka podatku zmniejsza efektywną cenę zakupu dokładnie w momencie, gdy finansowanie znów staje się nieco bardziej przystępne. Dla kupujących, którzy wahali się z powodu wysokich kosztów początkowych, to jedna z najbardziej konkretnych pozytywnych zmian od kilku lat.

Kto skorzysta najbardziej

Kupujący na rynku wtórnym do 1 miliona € — stawka 9% ITP dotyczy ogólnej stawki dla domów z drugiej ręki do tego progu. Powyżej 1 miliona € nadal obowiązuje wyższa stawka (zwykle 11%).

Kupujący w regionie Walencji — obejmuje to całą Costa Blanca (prowincję Alicante). Sąsiednie regiony, jak Murcja, mają własne (często niższe) stawki, ale walencka obniżka sprawia, że Costa Blanca jest bardziej konkurencyjna niż rok temu.

Zarówno inwestorzy, jak i kupujący dla stylu życia — oszczędność jest taka sama niezależnie od tego, czy kupujesz dom wakacyjny, czy inwestycję pod wynajem. Dla inwestorów niższy koszt wejścia poprawia całkowity zwrot z kapitału od pierwszego dnia.

Zakupy na rynku pierwotnym są opodatkowane inaczej (10% IVA + AJD), więc obniżka ITP nie dotyczy zakupów z planu ani nowych inwestycji od deweloperów. Jeśli wybierasz między gotową nieruchomością z rynku wtórnego a nową budową, rachunek podatkowy przechyla się teraz w wielu przypadkach jeszcze bardziej na korzyść rynku wtórnego.

Wybór właściwego momentu zakupu

Obniżka weszła w życie 1 czerwca 2026 roku.

• Zakupy sfinalizowane przed tą datą były jeszcze objęte starymi stawkami 10% / 1,5%.
• Zakupy podpisane i sfinalizowane po 1 czerwca korzystają z niższych stawek.

Jeśli jesteś już na zaawansowanym etapie negocjacji, Twój prawnik z pewnością doradził Ci w kwestii dokładnego terminu podpisania escritury (aktu notarialnego). W praktyce większość kupujących, którzy byli gotowi na początku 2026 roku, ale poczekali, widzi teraz korzyść.

Rynek nie stał się nagle „tani” z powodu tej zmiany — ceny w atrakcyjnych lokalizacjach wciąż idą w górę — ale ta jednorazowa oszczędność jest istotna i trwała. To odpowiednik wynegocjowania kilku tysięcy euro od ceny bez konieczności proszenia sprzedającego o obniżenie ceny ofertowej.

Praktyczna lista kontrolna dotycząca zmiany podatkowej

1. Potwierdź, że nieruchomość kwalifikuje się jako standardowy zakup z rynku wtórnego (nie nowa budowa, nie lokal komercyjny, nie grunt).
2. Sprawdź, czy wartość zadeklarowana w escriturze odpowiada rzeczywistej cenie zakupu (podatek jest w większości przypadków liczony od wyższej z tych dwóch wartości).
3. Poproś prawnika o dokładne wyliczenie ITP + AJD + opłat notarialnych + rejestrowych + gestora dla Twojej konkretnej ceny i gminy.
4. Jeśli korzystasz z kredytu, sprawdź, czy wycena banku i wycena organów podatkowych są spójne — różnice mogą wpłynąć na faktyczną wysokość podatku.
5. Uwzględnij oszczędność w całkowitym koszcie zakupu przy porównywaniu nieruchomości lub lokalizacji. Willa za 450 tys. € w Moraira przy nowej stawce podatkowej może mieć niższy efektywny koszt wejścia, niż ta sama willa miałaby w 2025 roku.

Inne koszty, które wciąż mają znaczenie

Obniżka podatku cieszy, ale wciąż towarzyszą jej typowe dodatkowe koszty zakupu na Costa Blanca w wysokości 10–13%:

• opłaty notarialne, rejestrowe i gestora (łącznie zwykle 1500–3500 €)
• koszty prawne (1–1,5% przy korzystaniu z usług prawnika — zdecydowanie zalecane)
• koszty bieżące: IBI (podatek od nieruchomości), opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, utrzymanie oraz ewentualne prace remontowe lub modernizacja energetyczna

Nowe, niższe ITP sprawia, że całkowity wydatek początkowy jest łatwiejszy do udźwignięcia, co szczególnie pomaga kupującym korzystającym z kredytu lub chcącym zachować więcej gotówki na wyposażenie, ulepszenia czy rezerwy.

Podsumowanie

Czerwcowe obniżki ITP i AJD z 2026 roku to jedna z najbardziej przyjaznych kupującym zmian, jakie Costa Blanca widziała w ostatnich latach. Bezpośrednio obniżają koszt wejścia na rynek wtórny, nie zmieniając przy tym fundamentów popytu i podaży, które nadal wspierają ceny w najlepszych lokalizacjach.

Jeśli obserwujesz rynek i czekasz na wyraźniejszy sygnał, to namacalna poprawa liczb. Nie oznacza to, że każda nieruchomość jest okazją, ani nie zwalnia z rzetelnej weryfikacji licencji, charakterystyki energetycznej, finansów wspólnoty i tytułu prawnego. Oznacza jednak, że przy pozostałych warunkach bez zmian efektywna cena zakupu domu z rynku wtórnego na Costa Blanca jest dziś niższa niż dwanaście miesięcy temu.

Porozmawiaj z naszym zespołem o aktualnych okazjach i precyzyjnych kalkulacjach uwzględniających nowe stawki podatkowe. Pokażemy Ci realne liczby dla rozważanych nieruchomości, w tym dokładnie to, ile zmiana z czerwca 2026 roku pozwala zaoszczędzić na każdej z nich.